Nový stavební zákon od 1. 7. 2024

Od července 2024 (původně měl vstoupit v platnost v roce 2023) bude platit nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který přinese změny také v kolaudaci. Tento zákon rozděluje stavby na drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Za stavbu tak bude považován i zahradní domek. Díky tomuto rozdělení jednodušeji zjistíte, zda musíte nejdříve požádat o stavební povolení. Přehled rozdělení staveb najdete v příloze zákona č. 283/2021 Sb.

Do 30. 6. 2024 máte možnost zlegalizovat černou stavbu. Poté vstoupí do platnosti nový stavební zákon, který bude mnohem přísnější.

Co je to kolaudace?

Kolaudace domu je rozhodnutí stavebního úřadu, že je možné stavbu užívat k danému účelu (například k bydlení). Ze zákona je kolaudace stavby povinná pro většinu staveb, ať už jde o rodinný dům, přístavbu, garáž, nebo třeba průmyslovou halu.

Kdy je nutná kolaudace?
 

Kolaudaci domu stanovuje zákon a je povinná, pokud stavba zároveň splňuje dvě kritéria, a to typ stavby a určité vlastnosti.

Typ stavby podléhající kolaudaci:
 

• Stavba s povinností stavebního povolení (rodinný dům) – kolaudace je nutná, pokud stavba splňuje určité vlastnosti.

• Stavba bez nutnosti stavebního povolení (kůlna, rozvod tepla a jiné) – kolaudace je nutná, pokud stavba splňuje určité vlastnosti.

• Stavba s povinností ohlášení (chatka) – kolaudace je nutná, pokud stavba splňuje určité vlastnosti.

• Stavba podle zvláštních předpisů (škola, nemocnice a jiné) – kolaudace je nutná vždy.

Jaké vlastnosti musí stavba splňovat pro povinnou kolaudaci?
 

• Jde o stavbu veřejné infrastruktury (silnice, rozvody plynu, vody a dalších).

• Jde o stavbu, jež má vlastnosti, které budoucí uživatel nemůže ovlivnit (průmyslové stavby, bytové komplexy).

• Jde o stavbu, u které stavební úřad nařídil zkušební provoz.

• Jde o stavbu, která je kulturní památkou.

Pokud stavba spadá do některé z těchto kategorií, není možné ji užívat bez kolaudace.

Jak probíhá kolaudace? 

To, jak probíhá kolaudace domu v roce 2024 není nic složitého. Každý kolaudační proces vyžaduje:
 

1. Podání žádosti o kolaudační souhlas. Podává se příslušnému stavebnímu úřadu, ten má pak 15 dní na určení termínu, kdy kolaudace proběhne.

2. Po získání termínu kolaudace proběhne v daný termín kontrolní prohlídka stavby úředníky ze stavebního úřadu.

Kde zjistit datum kolaudace?

Rozhodnutí o kolaudaci vám oznámí přímo stavební úřad do 30 dní od podání žádosti. Není tak nutné nic sledovat, jen čekat, až vám přijde oznámení.
 

Kontrolní prohlídka
 

Závěrečná kontrolní prohlídka je součástí kolaudačního procesu. Přímo na stavbě tedy kolaudační komise zjišťuje zejména to, zda byla stavba realizována podle projektové dokumentace a zda byly dodrženy podmínky, které určil územní plán a stavební povolení.

Kolaudační souhlas, kolaudační řízení a kolaudační rozhodnutí

Kolaudační souhlas vydává stavební úřad do 15 dní od provedení prohlídky. Je nutné myslet na to, že se nejedná o správní rozhodnutí a vydává se pouze pro stavby, které splňují všechny podmínky.

Pokud jsou zjištěny jakékoliv nedostatky (přímo na stavbě či v dokumentaci), dostanete čas na jejich odstranění v rámci kolaudačního řízení. 

Kolaudační řízení je správní řízení vedené stavebním úřadem. V tomto případě je také u kontroly vždy přítomen stavebník nebo vlastník stavby a vlastník pozemku, na kterém stavba stojí. V kolaudačním řízení vám stavební úřad určí lhůtu, dokdy je potřeba dodat dokumenty ke stavbě a napravit nedostatky, které byly zjištěny při kontrolní prohlídce.

Následně pak určí termín další kontrolní prohlídky. Pokud nebudou zjištěny další nedostatky, můžete stavbu začít bez problémů užívat.

Kolaudační rozhodnutí je pak ukončením celého kolaudačního procesu. Obsahuje veškeré náležitosti jako např. identifikační údaje stavebníka, druh i účel stavby, místo stavby a také stanovuje podmínky pro užívání stavby.
 

Zdroj: Canva.com

Co je potřeba ke kolaudaci domu v 2024?
 

K žádosti je třeba přiložit podklady pro kolaudaci. 
Ke kolaudace domu budete potřebovat:
 

• projektovou dokumentaci skutečného provedení stavby,

• zaměření skutečného osazení stavby,

• kopii stavebního deníku,

• revizní zprávy.

Kolaudace po rekonstrukci
 

Pokud jste koupili starší nemovitost a chystáte se na rekonstrukci, ze všeho nejdřív si zjistěte, jaké jsou vaše povinnosti vůči stavebnímu úřadu a zda náhodou nebudete nejdřív potřebovat stavební povolení. To je nutné zejména v případech, kdy se zásadním způsobem zasahuje do stavby, plánujete přístavbu, či budete zasahovat do nosných konstrukcí domu.

V případě, že jste rekonstrukci prováděli na základě stavebního povolení, čeká vás na jejím konci také kolaudace po rekonstrukci. Postup je stejný jako při stavbě nového objektu, tedy nejdříve pošlete žádost a počkáte na určení datumu prohlídky nemovitosti.

Kolaudace bytu

Pokud nejste developer, který staví byty, pak je pravděpodobné, že o kolaudaci bytu se nemusíte starat. Ta by totiž měla proběhnout ještě před nastěhováním obyvatel bytového domu. Ovšem, pokud jste se například nastěhovali do staršího bytu, kde jste prováděli úpravy a zasahovali jste například do nosných konstrukcí bytu – to znamená, že jste k rekonstrukci potřebovali také stavební povolení – musíte po dokončení úprav požádat o kolaudaci.

Kolaudace bytového domu
 

V developerských projektech většinou provádí kolaudaci developer po dokončení stavby. Jako budoucí nájemník nebo majitel bytu se tak o tento krok nemusíte starat. Kolaudace bytového domu se provádí jak v jednotlivých bytech, tak domu jako celku. Často je pak na kolaudaci vázáno také zaplacení poslední části kupní ceny.

Může ale nastat situaci, kdy budete kupovat tzv. shell and core byt, který dosud nebyl zkolaudován. V takovém případě si kolaudaci zajišťuje nový majitel sám po dokončení stavebních úprav.

Kolaudace rodinného domu

V případě rodinného domu, kde víc jak polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, není nutné provádět kolaudaci. Dejte si ale pozor na nové změny ve stavebním zákoně, které se dotknou také kolaudace rodinného domu 2023.
 

Kolaudace studny
 

Pokud jste na svém pozemku postavili studnu, po jejím dokončení budete ještě potřebovat povolení k odběru podzemní vody a kolaudaci studny. V tomto případě vydává rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby vodního díla odbor životního prostředí místně příslušného úřadu, který vám také vydá kolaudační souhlas.

Kolaudace garáže

Přistavovali jste garáž? Tuto stavbu bude nutné také zkolaudovat. Podmínky kolaudace garáže jsou stejné jako při každé jiné stavbě, tedy musíte předložit potřebné doklady jako projektovou dokumentaci či revizní zprávy. Pak stačí postupovat podle bodů výše.
 

Kolaudace domu – cena

Vyřízení samotné kolaudace je zdarma, ovšem poplatky vás neminou při získávání potřebných dokumentů jako jsou revizní zprávy, nebo vklad do katastru nemovitostí.

Změny v kolaudaci domu od roku 2023

Stavitel rodinného domu bude muset opět podstoupit kolaudaci stavby po jejím dokončení a před započetím užívání (dnes má jen povinnost stavbu dokončit a dokončení ohlásit stavebnímu úřadu).

Novinkou je možnost přiložit k žádosti o kolaudaci odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření, zda je skutečné provedení stavby v souladu s povolením a zda je daná stavba způsobilá k užívání. Díky tomuto dokumentu pak není nutné provádět závěrečnou prohlídku, tedy kolaudaci domu.